Sabtu, 18 Disember 2010

Dunia Berwarna Luna Version 2

Dunia Berwarna Luna Version 2

AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960: SUATU AKTA BAGI TUJUAN PENGAMBILAN TANAH SECARA PAKSA (2)

Posted: 18 Dec 2010 04:52 AM PST

Oleh: Dwen Puyau

PRINSIP DALAM MENENTUKAN PAMPASAN BAGI TANAH YANG DIAMBIL
Sebagai balasan disebabkan pengambilan tanah, pampasan perlu diberikan kepada pemilik tanah atau orang yang berkepentingan yang tanahnya diambil dengan kadar yang mencukupi.

Ini adalah menurut Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan yang menghendaki supaya 'pampasan yang memadai' mestilah dibayar bagi setiap tanah yang diambil.

Apa yang dimaksudkan ' pampasan yang mencukupi' ialah suatu perkara yang akan ditentukan oleh mahkamah kerana pampasan merupakan satu perkara yang subjektif.

la mungkin suatu anggaran mengikut nilai pasaran yang sepatutnya bagi harta itu dengan mengambil kira tujuan pengambilan atau kegunaan selepas pengambilan.

Namun pihak pentadbir tanah biasanya akan melantik atau mendapatkan laporan penilaian dari Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) tentang kadar pampasan bagi sesuatu tanah yang diambil.

Asas-asas dalam penentuan bayaran pampasan telah dinyatakan secara terperinci dalam Jadual Pertama APT 1960 yang selaras dengan Perkara 13 (2) Perlembagaan Persekutuan yang membenarkan satu undang-undang mengenai pengambilan atau penggunaan harta secara paksa membuat peruntukan mengenai satu cara atau asas penilaian taksiran secara paksa membuat peruntukan mengenai salah satu cara atau asas penilaian pampasan sebagaimana yang dinyatakan dalam perenggan 2 tentang perkara-perkara yang harus dipertimbangkan dan perenggan 3 tentang perkara- perkara yang harus diabaikan dalam menentukan pampasan.

Seksyen-seksyen dalam APT 1960 yang berkaitan dengan Jadual Pertama Akta ini adalah seksyen 12 yang memperuntukkan pentadbir tanah setelah siasatan penuh tentang nilai tanah dibuat hendaklah secepat mungkin mentaksir amaun pampasan mengikut pertimbangan dalam Jadual Pertama, seksyen 35 pula memperuntukkan sekiranya PBN menarik balik sesuatu pengambilan tanah, pampasan perlu dibayar berdasarkan Jadual Pertama jika terdapat sebarang kerosakan atau kos yang ditanggung oleh orang yang berkepentingan akibat pengambilan tanah tersebut.

Manakala seksyen 47 pula memperuntukkan bahawa sesuatu award pampasan hendaklah menyatakan amaun yang diawardkan dengan mengira nilai pasaran tanah, amaun yang dipotong atau mana-mana amaun yang dipertimbangkan akibat sesuatu kerosakan atau kesusahan yang ditanggung oleh pemilik tanah atau orang yang berkepentingan ke atas tanah itu.


KEADILAN ASASI DALAM PENGEMBILAN TANAH
Dalam urusan pengambilan tanah, walaupun PBN mempunyai kuasa yang tinggi tetapi sekiranya didapati berlaku ultra vires( melampaui kuasa yang diberikan oleh undang-undang) maka pengambilan itu dikira bertentangan dengan Perlembagaan Persekutuan sekaligus menyebabkan berlaku ketidakadilan kepada pemilik tanah kerana haknya terhadap harta yang dijamin di bawah perkara 13 Perlembagaan Persekutuan diganggu.

Merujuk kes Pemungut Hasil Tanah Daerah Barat Daya Pulau Pinang lwn Ong Gaik Kee , pengambilan tanah yang dilakukan tidak mengikut Akta Pengambilan Tanah adalah bertentangan dengan keperluan Perkara 13( I) yang menghendaki bahawa untuk menjadikan setiap perlucutan harta itu sah maka ia hendaklah dilakukan mengikut undang-undang.

i) Hak Untuk diberitahu.
Pemilik tanah berkenaan hendaklah diberitahu bahawa tanahnya akan diambil oleh kerajaan. Seksyen 4( I) APT 1960 menyatakan:
".... Apabila pihak berkuasa Negeri berpuashati bahawa mana-mana tanah yang diperlukan bagi apa-apa maksud yang disebut dalam seksyen 3 maka suatu pemberitahuan dalam Borang A hendaklah disiarkan dalam Warta"

Walaupun Malaysia tidak memakai 'doktrin kehabisan' seperti di India iaitu satu pengisytiharan mesti didahului oleh satu pemberitahuan, namun bagi menjamin  keadilan asasi, sebaik-baiknya sesuatu pengambilan tanah itu mesti diberitahu terlebih dahulu kepada pemilik tanah.

Dalam kes Goh Seng Peow & Sons Realty Snd Bhd Iwn Collector of Land Revenue Wilayah Persekutuan , peguam pemohon telah berhujah bahawa prosiding pengambilan itu bertentangan dengan Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan dan juga melanggar kaedah-kaedah keadilan asasi kerana sebagai pemilik berdaftar, pemohon tidak dijadikan pihak yang terlibat dalam prosiding pengambilan.

Ini adalah kerana mereka tidak diberitahu mengenai prosiding pengambilan tanah tersebut serta notis dan dokumen yang perlu, tidak disampaikan kepada mereka seperti yang dikehendaki oleh undang-undang.

Mahkamah dalam kes in menerima hujah tersebut:
" ....pengambilan tanah ini telah dijalankan bertentangan dengan peruntukan dalam Akta Pengambilan Tanah dan melanggar kaedah-kaedah keadilan asasi dan pemohon telah membuktikan kesnya bahawa hak mereka di bawah Perlembagaan mungkin telah terjejas, bertentangan dengan Perkara 13 dan oleh itu pemohon berhak mendapatkan pengisytiharan.... "

ii) Hak menghujah dan membuat bantahan
Pemilik tanah atau pihak-pihak yang berkepentingan atas tanah itu diberi peluang  menyatakan perihalnya dan fakta tentang tanah itu seperti tentang jumlah pampasan, kaedah membayar dan membahagi pampasan, perkara-perkara yang perlu dinilai dan diambil kira semasa siasatan sebelum anugerah diberi dan juga peluang membuat bantahan semasa siasatan sebelum anugerah itu sendiri termasuklah bantahan di mahkamah.

Hak untuk menghujah dan membuat bantahan ini termasuklah hak untuk diwakili peguam semasa prosiding siasatan dan memanggil saksi-saksi member keterangan serta mendapatkan dokumen-dokmen yang bersangkutan.

Pemilik tanah boleh membuat bantahan kepada pentadbir tanah atau mahkamah sekiranya pampasan yang diberikan tidak mencukupi.
Penekanan betapa pentingnya pampasan yang mencukupi secara asalnya telah disebutkan di dalam kes S. Kulasingam & Anor lwn Commissioner of Lands, Federal Territory telah disebutkan seperti berikut:
"apa yang boleh dilihat dari fasal (2) dari Perkara 13 Perlembagaan kita secara jelas dan dengan implikasi yang sebenar ialah proposisi perlembagaan seperti yang berikut:-
(2) Harta persendirian yang tidak boleh diambil atau diguna kecuali dengan bayaran pampas an yang mencukupi ".

Oleh itu dengan adanya penekanan kepada perlunya pampasan yang mencukupi, maka dengan itu memungkinkan badan perundangan menggubal Akta Pengambilan Tanah yang memberi peruntukan-peruntukan khas bagi mencapai tahap pampasan yang mencukupi.


PENSEGERAAN DALAM URUSAN PENGAMBILAN TANAH
Suatu perkara yang juga tidak kurang pentingnya dalam hal pengambilan tanah adalah menyegerakan urusan-urusannya.

Tindakan segera untuk menyelesaikan pengambilan tanah hendaklah diambil selepas pemberitahuan dalam Warta Kerajaan dalam Borang A atau pengisytiharan dalam Borang D dilakukan untuk mengelakkan kesulitan di pihak pemilik tanah.

Kelambatan dalam proses pengambilan tanah akan menyebabkan berlaku ketidakadilan terhadap pemilik tanah terutamanya dalam urusan pembayaran pampasan.

Ini adalah kerana jika pembayaran pampasan lambat dilakukan, pemilik tanah tidak dapat menikmati dan menggllnakan wang pampasan tersebut untuk tujuan pelaburan semasa, pembelian tanah sebagai ganti, modal perniagaan, urusan perpindahan dari tanah yang diambil ke tempat lain dan lain-lain.

Selain dari itu, kelambatan pembayaran pampasan juga berkemungkinan besar menyebabkan nilai matawang turun dan menjadikan pampasan yang dibayar tidak mencukupi.

Kes Pemungut Hasil Tanah Daerah Barat Daya Pulau Pinang lwn Kam Gin Paik & Ors, majlis Privy telah memutuskan bahawa kelambatan tujuh tahun antara  pengisytiharan di bawah seksyen 8 disiarkan dalam Warta dan notis siasatan telah mencacatkan award pemungut hasil tanah dan menjadikannya tidak sah.

Kebanyakan kelambatan dalam proses pengambilan tanah khususnya ,dalam pembayaran pampasan adalah disebabkan oleh pihak pemaju atau pihak yang berkehendakkan sesuatu tanah tidak mampu sepenuhnya untuk membayar pampasan kepada pemilik.

Selain itu, proses pengambilan tanahjuga tergendala sekiranya tanah dimiliki oleh ramai pemilik.lni adalah keranajika pengambilan tanah dibuat, kemungkinan ada sesetengah pemilik tanah yang tidak menerima award pampasan dan sesetengahnya menerima tanpa bantahan.
Baca Selanjutnya.....

Gangguan Bekalan Air di Pulau Pinang!!

Posted: 18 Dec 2010 01:33 AM PST



Sign up for PayPal and start accepting credit card payments instantly. 
{Get Paid To Read Emails. Free To Join Now http://www.emailcashpro.com/?r=thatguy}

AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960: SUATU AKTA BAGI TUJUAN PENGAMBILAN TANAH SECARA PAKSA (1)

Posted: 17 Dec 2010 11:54 PM PST

Oleh: Dwen Puyau

Sebagai Mukaddimah tulisan saya kali ini, saya mengharapkan anda semua terlebih dahulu membaca keratan akhbar berikut, bertarikh 16 Oktober 2010; http://www.harakahdaily.net/v2/index.php?option=com_content&view=article&id=29049%3A500-sertai-demo-bantah-roboh-surau-pasti&catid=1%3Autama&Itemid=50


MUKADDIMAH
Prinsip undang-undang yang berkaitan dengan pengambilan tanah secara  keseluruhannya  terkandung dalam Akta Pengambilan Tanah 1960 (APT 1960) yang digubal oleh Parlimen melalui Perkara 76(4) Perlembagaan Persekutuan yang menyatakan Parlimen boleh membuat undang-undang dalam apa-apa perkara dalam Senarai Negeri bagi menyelaraskan undang-undang dua buah negeri atau lebih.

Tujuan utama Akta Pengambilan Tanah ini diwujudkan adalah untuk menyatukan undang-undang  yang berkaitan dengan pengambilan tanah, penilaian, pentaksiran pampasan yang mesti dikira  terhadap sesuatu pengambilan tanah dan perkara-perkara lain secara kebetulan berbangkit.

Kerajaan terpaksa mengambil balik tanah milik kerana tanah kerajaan adalah terhad dan mungkin tidak sesuai dari segi saiz atau lokasi yang diperlukan untuk projek pembangunan atau infrastruktur.

Proses pengambilan tanah juga dapat mengatasi masalah pindah milik dan halangan-halangan perundangan yang mengambil masa yang lama dan sekiranya tanah itu diperolehi melalui proses pembelian terus.

Melalui pengambilan ini, tanah itu boleh didapati walaupun tuan punya tanah tidak bersetuju menjualnya dan tawar menawar mengenai harga tidak diperlukan


PERUNTUKAN UNDANG-UNDANG BERKAITAN PENGAMBILAN TANAH DI MALAYSIA
Perkara mengenai pengambilan tanah adalah merupakan urusan yang agak kompleks kerana ia melibatkan urusan Pihak Berkuasa Negeri (selepas ini dirujuk sebagai PBN) dengan pemilik tanah di sesebuah negeri bagi mendapatkan tanah untuk tujuan membangunkan projek-projek pembangunan negara dan juga memajukan negeri itu sendiri.

Sekiranya sesebuah negeri dipertanggungjawabkan menggubal undang-undang negeri masing-masing dalam urusan pengambilan tanah ini, kemungkinan besar akan timbul pelbagai konflik dan masalah jika Kerajaan Persekutuan berkehendakkan tanah sempadan di an tara dua buah negeri dalam usaha melaksanakan projek pembangunan negara.

Ini adalah disebabkan peruntukan yang dibuat oleh dua buah negeri tersebut mungkin berlainan antara satu sama lain seperti dalam konteks prosedur pengambilan tanah dan sebagainya.

Jadi, penyelarasan undang-undang telah dibuat oleh Parlimen bagi memudahkan urusan pihak-pihak yang ter!ibatj ika masalah tersebut berlaku.
Baca Selanjutnya.....
Dicatat oleh di

Tiada ulasan:

Catat Ulasan

Langgan: Catat Ulasan (Atom)